Cara Jitu Jual Beli Tanah Warisan

Cara Jitu Jual Beli Tanah Warisan - Jual beli tanah warisan adalah perkara mudah, sama halnya dengan proses jual beli yang ada. Hanya saja, perbedaannya ada pada pajak-pajak yang dibebankan kepada penjual karena jual beli tersebut. Jika pada jual beli biasa, orang yang tercantum di sertifikat tanah hadir untuk menandatangani akta jual beli. Kali ini jual beli tanah warisan dilakukan penjual yang merupakan ahli waris dari seorang yang telah meninggal dunia. Untuk itu, akan ada kewajiban membayar pajak waris.

Cara Jitu Jual Beli Tanah Warisan 

Ahli waris yang ada akan dibuktikan dengan adanya Surat Keterangan Waris (SKW). Untuk WNI asli, SKW dibuat di bawah tangan dengan ditandatangani oleh dua orang saksi dan disahkan oleh lurah dan dikuatkan oleh camat setempat. Sementara itu, untuk WNI keturunan Tionghoa dan Eropa, SKW dibuat dengan akta notaris dan untuk Warga Negara Indonesia keturunan Timur Asing, seperti Arab dan India SKW dibuat oleh Balai Harta Peninggalan.

Adakalanya untuk kasus tertentu SKW dibuatkan dengan penetapan pengadilan atau yang lazim disebut fatwa waris. SKW dengan Penetapan Pengadilan dibutuhkan terutama untuk kondisi ahli waris terdiri dari banyak orang yang berpotensi menimbulkan sengketa. Hal ini bisa terjadi jika pewaris merupakan orang dengan tingkatan yang sudah jauh secara vertikal dalam hubungan kekeluargaan.

Dalam Hal Ahli Waris Tinggal di Lokasi yang Berjauhan

Jika ada ahli waris tinggal di lokasi yang berjauhan dengan objek tanah, untuk menandatangani akta jual beli bisa memberikan kuasa untuk menjual berupa akta notaris atau legalisasi kepada salah seorang ahli waris lainnya. Akta kuasa untuk menjual bisa dibuat di hadapan notaris tempat si ahli waris berada. Kuasa untuk menjual ini tidak bisa dibuat di bawah tangan saja. Di mana pada saat pembuatan akta jual beli di hadapan PPAT, asli akta kuasa untuk menjual tersebut harus dilampirkan.

Dalam Hal Sertifikat Atas Nama Suami, Tapi yang Meninggal Istri

Jika sertifikat atas nama suami, tapi yang meninggal istri, sertifikat tersebut tidak perlu dibalik-nama ke seluruh ahli waris. Akan tetapi, bisa saja dilakukan karena tidak ada aturan yang melarang jika pemegang hak ingin membalik-nama sertifikat tersebut ke atas nama seluruh ahli waris. Beberapa kantor pertanahan mewajibkan permohonan juga menyertakan pernyataan besaran dalam persentase masing-masing hak ahli waris.

Jika tanah ini akan dijual maka seluruh ahli waris yaitu anak-anaknya harus turut memberikan persetujuan dalam akta jual beli karena di dalam tanah tersebut terdapat harta bersama yang menjadi milik anak-anaknya.

Penghitungan Pajak-pajak Dalam Proses Jual Beli Tanah dan Warisan

1. BPHTB Waris

Walaupun dalam proses jual beli tidak ada balik nama ke atas nama ahli waris namun dalam praktiknya tetap dianggap sebagai perolehan hak oleh ahli waris, sehingga ahli waris dikenakan BPHTB dengan perhitungan sebagai berikut:

{5% (NJOP – NJOPTKP)} x 50%

NJOP : Nilai Jual Objek Pajak

NJOPTKP : Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Nilai NJOPTKP berbeda untuk masing-masing daerah, sebagai contoh NJOPTKP untuk DKI Jakarta Rp300 juta.

2. Pajak Penghasilan (PPH)

Sebagai pihak yang menjual atau memperoleh penghasilan dalam suatu perbuatan hukum maka ahli waris diwajibkan membayar PPH.

Besarnya PPH yang harus dibayarkan:

5% x Harga Transaksi/NJOP (mana yang lebih besar)

3. BPHTB Pembeli

Besarnya BPHTB pembeli dihitung seperti proses jual beli biasa, yaitu:

{5% (NJOP – NJOPTKP)}

Nilai NJOPTKP berbeda untuk masing-masing daerah, sebagai contoh NJOPTKP untuk DKI Jakarta Rp. 80 juta. Untuk daerah lain besarnya NJOPTKP berbeda, bisa diketahui dengan menanyakan ke PPAT setempat.

Kewajiban memikul atas timbulnya pajak-pajak tersebut dibebankan secara proporsional, yaitu BPHTB Waris dan PPH dipikul oleh ahli waris dan BPHTB pembeli ditanggung oleh pembeli. Sementara itu, biaya akta jual beli bisa dipikul secara bersama-sama oleh penjual dan pembeli atau sesuai kesepakatan. Berdasarkan AJB, PPAT mengajukan balik nama ke Kantor Pertanahan.

Dalam hal seluruh ahli waris sepakat untuk memberikan tanah warisan tersebut kepada salah seorang ahli waris

Jika salah seorang ahli waris ingin memperoleh tanah warisan tersebut secara penuh, harus dilakukan terlebih dahulu balik nama ke seluruh ahli waris dan kemudian dibuatkan akta Pembagian Hak Bersama (APHB) di PPAT.

Atas perolehan hak oleh salah seorang ahli waris tersebut, penerima hak diwajibkan membayar BPHTB dan PPH secara proporsional. Berdasarkan APHB bisa diajukan balik nama ke Kantor Pertanahan oleh PPAT dan jika proses balik nama selesai sertifikat akan timbul atas nama salah seorang ahli waris penerima hak sesuai dengan APHB.

Balik Nama ke Seluruh Ahli Waris

Sertifikat atas nama pewaris bisa diajukan balik nama ke atas nama seluruh ahli waris ke Kantor Pertanahan dengan melampirkan SKW. Dalam pengajuan balik nama ini tidak ada proses jual beli, peralihan haknya hanya karena warisan atau dalam istilah populer disebut turun waris.

Syarat-syarat Pengajuan Balik Nama Turun Waris

1. Sertifikat asli;
2. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB);
3. Surat Keterangan Kematian Pewaris;
4. Fotokopi KTP dan KK (Kartu Keluarga) seluruh ahli waris;
5. Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB);
6. Surat kuasa jika dikuasakan.

Tips Membeli Tanah Warisan

Jika Anda sudah memahami banyak tentang menjual tanah warisan, bagaimana dengan membeli tanah warisan? Untuk itu, Anda harus berhati-hati jika Anda berniat membeli tanah warisan. Pertama-tama telusurilah status tanah tersebut terlebih dahulu. Terutama dalam hal legalitas dan Anda pun harus pastikan siapa ahli waris dari tanah tersebut. Adakalanya, penjual tanah ternyata hanya diberi kuasa dalam menjual tanah oleh ahli waris atau pemilik tanah sebenarnya.

Ada juga kasus seseorang yang menjual tanah warisannya tanpa sepengetahuan ahli waris lain. Tentunya akan menjadi masalah karena sebetulnya semua ahli waris tersebut harus terlibat dalam transaksi jual beli.

Untuk itu, perhatikan tips berikut agar Anda dapat yakin untuk membeli tanah warisan.

1. Keberadaan surat kuasa yang dibuat khusus untuk si penjual atau pihak selain ahli waris secara tertulis harus Anda telusuri. Jika ternyata penjual cuma memiliki surat kuasa umum, berarti surat kuasa tersebut berfungsi hanya sebatas tujuan kepengurusan, dan bukanlah kuasa dalam hal menjual.
2. Jika kuasa yang dimiliki penjual tidak tertulis atau hanya secara lisan, ketentuannya Anda tidak bisa melakukan transaksi jual beli. Agar lebih aman, surat kuasa dibuat atas sepengetahuan notaris, nantinya ada identitas notaris seperti stempel ataupun tanda tangan di surat kuasa tersebut. Atau setidaknya pembuatan surat tersebut diketahui dan disahkan oleh camat atau lurah setempat. Nantinya pihak Lurah ataupun Camat akan bertindak selaku saksi.
3. Jika ahli waris lebih dari satu orang, mereka semua harus terlibat dan tertera nama serta tanda tangannya satu persatu dalam surat kuasa tersebut. Itulah sebabnya mengapa Anda harus menelusuri siapa saja ahli waris tanah tersebut. Carilah informasi dari pihak-pihak warga, RT maupun RW setempat. Anda tidak perlu sungkan dengan si penjual, karena ini merupakan prosedur keamanan yang umum. Setelah Anda mengetahui siapa saja ahli warisnya, baik langsung maupun tertulis, karena tidak semuanya bisa terlibat. Pastikan sebelum transaksi jual beli tanah warisan tersebut, permasalahan tidak akan muncul di kemudian hari. Sebab, suatu saat salah satu ahli waris bisa saja membatalkan jika ternyata nama dan tanda tangannya tidak tercantum dalam surat kuasa.
4. Pastikan atau periksa fatwa waris, guna memastikan seluruh ahli waris merupakan pihak yang berhak untuk menjual tanah warisan tersebut.

Pastikan Anda Memahami Betul Prosedur yang Berlaku

Dengan memerhatikan penjelasan di atas, Anda dapat berpikir lebih strategis untuk dapat melakukan transaksi jual beli tanah warisan. Menjual dan membeli tanah warisan adalah perkara kesabaran. Selain itu, Anda juga perlu berhati-hati terhadap oknum yang tidak bertanggung jawab. Bisa jadi transaksi yang Anda lakukan ilegal. Untuk itu, Anda perlu lebih teliti dengan cara mengecek setiap detail yang ada. Jika terdapat kecurigaan, Anda memiliki hak untuk membatalkan transaksi jual beli.